國家正式出手，整頓租房市場，這類人的苦日子要來了！

今天（12月25日），住建部在官網上公布6部門印發的《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，意見包含了很多整頓租賃市場的具體舉措、時間表等，亮點多多，對租房市場影響重大！

一、從事住房租賃活動的房地產經紀機構、住房租賃企業和網絡信息平臺，以及轉租住房10套（間）以上的單位或個人，應當依法辦理市場主體登記。對發布10套（間）以上轉租房源信息的單位或個人，應當核實發布主體經營資格。

點評：大家都知道國內租房市場確實比較亂，很多沒有資質的企業搞起了中介業務，或有的個人干起了房屋租賃中介的生意，它們有時候確實很不專業，很不正規，很多租客遇到的“黑中介”就源于此。轉租住房10套（間）以上辦理市場主體登記，其實就是區分哪些是“零售生意”，哪些是“批發生意”，如果是“批發”就要進行登記，同時權威網站上還可以查到有資質的企業和從業人員名單，這是對租房市場從業人員的規范，如果嚴格實施，影響重大。

二、所發布的房源信息應當實名并注明所在機構及門店信息，并應當包含房源位置、用途、面積、圖片、價格等內容，滿足真實委托、真實狀況、真實價格的要求。同一機構的同一房源在同一網絡信息平臺僅可發布一次，在不同渠道發布的房源信息應當一致，已成交或撤銷委托的房源信息應在5個工作日內從各種渠道上撤銷。

點評：如果你有過租房經歷就會發現，在租房網站上看到的房源圖片很滿意，價格也合適，但實地看房后發現房源并不存在，或已出租，或者有些房源注明的是直租，但房源卻是中介發布，掛羊頭賣狗肉，大大影響了租客的看房成本，確實到了需要整頓的時候了。《意見》規范了上面的亂象，希望盡快落實，早日見成效。

三、經由房地產經紀機構、住房租賃企業成交的住房租賃合同，應當即時辦理網簽備案。

點評：這就差不多和房屋轉讓一樣了。租房網簽備案有幾個好處，一是政府可以弄清房源大致信息，有助于精準調控。二是防范逃稅，房屋出租是要繳所得稅的，但如果是私下交易根本沒法征稅，租房網簽對中介和房東影響比較大，該交的錢就要交了，不過也可能轉嫁到租客上，導致租金上漲。對租客來說，辦理網簽且采用正規的住房租賃合同，有助于保護租客權益，是一個有效的租賃證明，今后辦理居住證、申請學位也有幫助。

四、住房和城鄉建設等部門加強對采取“高進低出”（支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金）、“長收短付”（收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期）經營模式的住房租賃企業的監管，指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位。

點評：“租金、押金等納入監管賬戶”這個影響比較大，潘石屹之前有過一個說法：長租公寓回報率不到1%，如果他說得對，那么對于長租公寓而言擴大利潤最好的方式那只能是做大規模，通過規模來攤薄成本，而這也得依靠資本運作。現在很多中介企業拿著租金向銀行申請貸款，或者用押金開發新房源。如果資金運作不當，萬一大量租客中途退房，將會出現嚴重的流動性風險。原我愛我家副總裁胡景暉早前甚至說過，長租公寓爆倉比P2P爆雷更危險。

“租金、押金等納入監管賬戶”是規范中介企業資金運用的一個舉措，同時“住房租金貸款金額占比不得超過30%”也是降低了房屋租賃企業的杠桿率，對它們來說未來一段時間注定是要過著苦日子了。

五、住房和城鄉建設部門應當制定閑置商業辦公用房、工業廠房等非住宅依法依規改造為租賃住房的政策。

點評：這個真的很棒，眾所周知，全國范圍內商辦物業是嚴重過剩的，但住宅卻很緊缺。下面是2019年1